解除全域限购一周年之际，东莞楼市各种 " 蠢蠢欲动 "。

近日，有网友在社交平台分享，其 2020 年 11 月在东莞松山湖买了某开发商一套 96 平方米的房子，当时花了 572.6 万元，含税费 600 万元出头。

" 半年没还月供了，前几天银行通知要还月供，否则上法院。已经违约，要拍卖那套房子，如果不能抵贷款，还要将本人住的房子一并起诉，都不知道下一步怎么办。"

《每日经济新闻》记者尝试在社交平台联系该网友，但截至发稿暂未得到回复。

0 首付或者赚 20 万首付？

记者查询中介网站获悉，该项目位于松山湖北部，分为一期和二期，目前一期在售二手房房源为 234 套，二期在售房源约 50 套，在售房源较多，业主售房压力较大。其中，一期在售房源排在前列的 " 必看好房 " 中，面积段 90-97 平方米的三房挂牌价在 278 万～328 万元。

中介平台录得的近 90 天内仅有 3 套房源成交，不过带看量相对火热，30 天内有超过 250 次带看。

对于上述案例，东莞某资深地产从业人士在接受记者采访时表示，属于个例，从地理位置上看，这个盘本来就在松山湖边上，属于受市场影响较大的典型楼盘。过去的市场变动中，每次松山湖降价，这个盘都出过案例。

记者在采访中还获悉，有中介人员称有双证房源，历史成交价为 620 万元，现在价格约 360 万元，但银行评估价可以达到 475 万元，两成首付可贷 380 万元。也就是说，买完房子还可以赚 20 万元首付。

此外，还有房源目前在售价格为 300 万元，但银行评估价为 380 万元，两成首付可贷 300 万元，也就是首付 0 元就可买到这套房子。

不过多名业内人士向记者表示，这种评贷方式或存较高风险。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣在接受记者采访时表示，高评高贷的背后往往伴随着一条龙的灰色链条，开发商、评估公司、中介，甚至有的还可能有银行人员参与。但这种行为是明令禁止的，是违规的，严重者可能涉及刑事犯罪。

王玉臣表示，这种做法看起来似乎是帮了购房人，但有很大风险。如果选择这种方式，购房者资金能力可能是有问题的，在透支自己的资金能力，如果将来不能及时支付，容易产生商品房纠纷。这种做法可能会伴随着开发商或第三方前期的首付垫资，以及后期骗贷，无疑都是违规的，一旦被发现，很可能面临银行解除按揭贷款合同。

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二手房普遍降价，卖房压力较大

去年 12 月 26 日，广东东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，宣布东莞全市放开限购，除东莞中心城区 4 街道、松山湖外，其他区域二手房暂停限售。

如今全域取消限购已满一周年，但市场表现难言乐观和达到预期。

据合富研究院统计，新房方面 11 月成交同环比跌约 4 成，需求淡季叠加市场悲观预期，成交跌至年内第三低；二手房 11 月成交环比增近 2 成，同比微减 4%，得益于二手房的抛售潮以及更大的议价空间，成交规模反超新房，走势稳定。

合富研究院高级分析师、东莞公司发展研究中心总经理李兴旺在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，现在二手房普遍降价较多，成交量大也是在业主方主动降价基础上进行的，并且当下市场业主挂牌量剧增，卖房竞争压力较大。

" 和全国市场一样，东莞今年二手房抛售现象较严重，房价普遍回落 3 成左右。随着二手房价的大幅调整，出现少量抄底买家，但数量很有限。"

值得注意的是，10 月后政策趋缓，同时伴随新房、二手房价格持续下跌，市民看跌预期、观望情绪愈发浓厚。为激活不同群体的置业需求以及充分适应市场需求，11 月东莞住建局又出台两项房产新政，放宽 " 三限房 " 购买群体以及缩短预售新房的调价申报时间，为接下来的 " 价格战 " 做好铺垫。

李兴旺分析认为，市场下行期，房产投资需求几近消失。当前楼市最大问题是信心不足，故限购放开对促进成交影响较小。整体来看，今年东莞新房量价均处于超跌状态，二手房价格 " 超跌 " 现象尤为严重。鉴于 2024 年经济持续复苏，成交量将有所提升，房价有望止跌，部分超跌的房源将价格回升。

撰文 | 甄素静

编辑 | 陈梦妤

封面图源 | 每日经济新闻资料图

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